Приобретение недвижимости иностранцами в Казахстане

Общие положения
Приобретение земельного участка
Приобретение нежилой недвижимости
Приобретение жилья по наследству
Последствия утраты гражданства
Порядок оформления сделки по купле-продаже недвижимого имущества
Налоги при продаже недвижимого имущества

Общие положения

Согласно статье 9 Закона Республики Казахстан от 19 июня 1995 года «О правовом положении иностранцев», иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан, могут иметь в Республике Казахстан на праве собственности жилище и иное имущество. Постоянно проживающими в Республике Казахстан признаются иностранцы, получившие разрешение на постоянное проживание, иными словами, вид на жительство.

Обязательным условием предоставления разрешения на постоянное проживание в Республике Казахстан является подтверждение лицом, претендующим на получение такого разрешения, своей платежеспособности в порядке и размерах, определяемых Министерством внутренних дел Республики Казахстан.

Что касается юридических лиц с иностранным участием, иностранных юридических лиц без учреждения дочерней организации, открытия филиала (представительства), то не существует ограничений приобретать в собственность жилье, даже в том случае, если учредитель не проживает на территории Республики Казахстан.

Приобретение земельного участка

Согласно пунктам 3, 4 статьи 23 Земельного кодекса Республики Казахстан в частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных) могут находиться земельные участки только в целях:

ведения под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами;
для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Не могут находиться в собственности иностранцев и иностранных юридических лиц земли, предназначенные для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения, (пункт 4 статьи 23 Земельного кодекса).

Иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица, юридические лица Республики Казахстан с иностранным участием, международные организации, научные центры с международным участием, а также кандасы не могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения на праве частной собственности или землепользования.

При прекращении гражданства Республики Казахстан у лица, являющегося участником (акционером, членом) юридического лица Республики Казахстан, право частной собственности, а также право временного землепользования на земельные участки сельскохозяйственного назначения подлежат отчуждению согласно нормам статьи 66 Земельного Кодекса.

Также не допускается предоставление земельных участков сельскохозяйственного назначения в частную собственность и на праве землепользования гражданам Республики Казахстан, состоящим в браке (супружестве) с иностранцами или лицами без гражданства.

Не допускается предоставление земельных участков, расположенных в пограничной зоне и пограничной полосе Республики Казахстан, в частную собственность иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Приобретение нежилой недвижимости

В отношении приобретения недвижимости, не относящейся к жилому фонду (зданий, сооружений, помещений, офисов, магазинов и т.д.) законодательство Республики Казахстан не содержит ограничений не зависимо от того, является ли иностранец постоянно проживающим или временно пребывающим.

Приобретение жилья по наследству

Иностранные граждане вправе наследовать недвижимость и любое другое имущество независимо от того, проживают ли они в Казахстане или нет.

При этом, пунктом 1 статьи 252 Гражданского кодекса Республики Казахстан установлено, что если по основаниям, допускаемым законодательными актами, в собственности лица оказалось имущество, которое не может ему принадлежать в силу законодательных актов, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение одного года с момента возникновения права собственности на данное имущество, если иные сроки не предусмотрены законодательными актами.

Таким образом, иностранец, который унаследовал жилье на законных основаниях, должен его продать в течение одного года, поскольку иностранец, не обладающий видом на жительство, не вправе иметь в собственности жилье на территории Республики Казахстан либо получить вид на жительство.

Последствия утраты гражданства

Если гражданин Республики Казахстан приобрел квартиру (или другую недвижимость), а впоследствии утратил гражданство и (или) уехал из Казахстана, то действующее законодательство не предусматривает ни оснований для утраты право собственности, в том числе путем ее продажи. Так, законодательством не предусмотрены обязанность бывшего гражданина РК отчуждать свою недвижимость после утраты гражданства, а также право государства на изъятие такой недвижимости.

Исключения из указанного выше правила установлены в отношении земельных участков. Согласно пункту 2 статьи 23 Земельного кодекса при выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка, предоставленного для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства и дачного строительства, из гражданства Республики Казахстан право собственности подлежит отчуждению или переоформлению согласно нормам статьи 66 Земельного кодекса.

Порядок оформления сделки по купле-продаже недвижимого имущества

необходимо получить регистрационное свидетельство о регистрации нерезидента в качестве налогоплательщика с присвоением Индивидуального идентификационного номера (ИИН) для физического лица, а иностранному юридическому лицу необходимо получить регистрационное свидетельство о регистрации нерезидента в качестве налогоплательщика с присвоением Бизнес идентификационного номера (БИН);

В случае подачи договора через Центр обслуживания населения, иностранное юридическое лицо дополнительно предоставляет легализованную выписку из торгового реестра или другой легализованный документ, удостоверяющий, что иностранное юридическое лицо является юридическим лицом по законодательству иностранного государства, с нотариально засвидетельствованным переводом на казахский и русский языки и легализованное решение уполномоченного органа иностранного юридического лица о приобретении недвижимого имущества с засвидетельствованным переводом на казахский и русский языки.

заключение договора купли-продажи недвижимости. В отношении формы сделки, в соответствии со ст. 21 Закона РК от 26 июля 2007 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению. Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в нотариально удостоверенной форме или в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества. Право собственности на недвижимое имущество возникает после его государственной регистрации. В случае заключения договора купли-продажи недвижимости в нотариально удостоверенной форме, нотариус самостоятельно в электронной форме направляет договор на государственную регистрацию. Уведомление о произведенной регистрации направленное регистрирующим органом в электронной форме подтверждает факт осуществления регистрации договора.

Налоги при продаже недвижимого имущества

Согласно пп.14) п.2 статьи 319 НК РК, не рассматривается в качестве дохода физического лица (а значит, не подлежит налогообложению) прирост стоимости при реализации (передаче в качестве вклада в уставный капитал юридического лица) жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности один год и более с даты регистрации права собственности.

Таким образом, если перед продажей квартира находилась в собственности более 1 года, то обязанность по уплате налога у продавца не возникает.

Если же объект находился в собственности менее 1 года перед продажей, при его реализации необходимо уплатить налог (ИПН) по ставке:

10% если продавец –гражданин и резидент РК (п.1 ст. 320 НК РК);

15% если продавец –нерезидент РК (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).

Под датой регистрации права собственности подразумевается дата их государственной регистрации.

Налогообложению подлежит не вся сумма, вырученная от продажи квартиры, а только так называемый «доход от прироста стоимости» (пп.1 п 1 ст.331 НК РК) — сумма разницы между ценой продажи и той суммой, за которую квартира ранее была приобретена. Если разницы нет (квартира продается за ту же сумму, за которую ранее была куплена) или она отрицательная (квартира продана дешевле цены покупки), то объекта обложения не возникает и налог также платить не требуется.

Если реализуемая квартира ранее была получена по наследству, то ее рыночную стоимость следует определить на дату регистрации права собственности, заказав акт оценки у оценщика. Если срок пропущен, в качестве оценочной стоимости будет приниматься стоимость, принимаемая в качестве базы для расчета суммы налога на имущество на 1 января года, в котором возникло право собственности.

Иностранцы — граждане государств, с которыми у Республики Казахстан заключены Конвенции об избежании двойного налогообложения, могут также воспользоваться положениями этих конвенций, если законодательство их государств не предусматривает обложение налогом прироста стоимости при продаже недвижимости. Для того, чтобы применить положения международного договора иностранцу необходимо получить в налоговом органе своего государства, письменное подтверждение (справку, сертификат) о том, что он является резидентом своего государства. Этот документ необходимо предъявить в налоговый орган Республики Казахстан.