Февраль 24, 2022
Правовое регулирование земельных отношений в Республике Казахстан
- Право собственности на землю
- Право землепользования
- Покупка и продажа, аренда земельных участков
- Порядок предоставления права на земельный участок
- Идентификационные документы на земельный участок
Основным нормативным правовым актом регулирующим земельные отношения является Земельный кодекс от 20 июня 2003 года № 442-II (далее – Земельный кодекс).
Земля в Республике Казахстан находится в государственной собственности. Земельные участки могут находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных Земельным кодексом.
1. Право собственности на землю
Право собственности на земельный участок возникает на основе:
1) актов государственных органов;
2) гражданско-правовых сделок;
3) иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.
Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность гражданам и негосударственным юридическим лицам.
В частной собственности граждан Республики Казахстан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми зданиями, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий.
При прекращении гражданства Республики Казахстан у лица, являющегося собственником земельного участка, предоставленного для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства и дачного строительства, право собственности подлежит отчуждению или переоформлению согласно нормам статьи 66 Земельного кодекса.
В частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Казахстан могут находиться земельные участки, предоставленные для ведения сельскохозяйственного производства, лесоразведения, под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий в соответствии с их назначением.
В частной собственности иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных) могут находиться земельные участки под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий в соответствии с их назначением.
Не могут быть предоставлены в частную собственность и во временное землепользование земельные участки, расположенные в пограничной полосе Государственной границы РК.
Земельные участки, расположенные в пограничной зоне Государственной границы РК, не могут принадлежать на праве собственности/праве временного землепользования иностранцам, лицам без гражданства, гражданам РК, состоящим в браке (супружестве) с иностранцами или лицами без гражданства, а также иностранным юридическим лицам и юридическим лицам РК с иностранным участием. При вхождении в состав участников (акционеров) юридического лица РК иностранца или лица без гражданства, иностранного юридического лица, юридического лица РК с иностранным участием право собственности на земельные участки, расположенные в пограничной зоне и пограничной полосе Государственной границы РК, подлежит переоформлению или отчуждению.
Иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица, юридические лица Республики Казахстан с иностранным участием, международные организации, научные центры с международным участием, а также кандасы не могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения на праве частной собственности или землепользования.
При прекращении гражданства Республики Казахстан у лица, являющегося собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, в течение трех месяцев с момента прекращения гражданства земельный участок должен быть отчужден либо с согласия местного исполнительного органа возвращен в государственную собственность с выплатой цены земельного участка, по которой этот участок был приобретен у государства (собственника).
Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка без изменения его целевого назначения любые сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан.
Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок без изменения его целевого назначения во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды (с арендатором) или договора о безвозмездном пользовании (с безвозмездным пользователем).
2. Право землепользования
Земельные участки могут принадлежать лицам также на праве землепользования (постоянного или временного, возмездного или безвозмездного, отчуждаемого, неотчуждаемого). Допускается отчуждение и передача в субаренду земельного участка, принадлежащего на праве временного возмездного долгосрочного землепользования (аренды), (за установленными исключениями) при условии выкупа права землепользования у государства.
Если земельный участок предназначен для осуществления деятельности или совершения действий, требующих разрешения, лицензии на недропользование или заключения контракта на недропользование, то предоставление права землепользования на данный участок производится после получения соответствующих разрешения, лицензии на недропользование или заключения контракта на недропользование.
Однако это правило не распространяется на случаи передачи права на земельный участок застройщику для осуществления деятельности по организации строительства жилых домов за счет привлечения денег дольщиков в соответствии с законодательным актом Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве.
На праве постоянного землепользования земельные участки предоставляются отдельным категориям государственных землепользователей. Право постоянного землепользования не может принадлежать иностранным землепользователям.
Право временного землепользования может быть возмездным и безвозмездным.
Право временного безвозмездного землепользования по общему правилу предоставляется на срок до 5 лет (за некоторыми исключениями). Отчуждение и передача земельных участков на праве временного безвозмездного землепользования во вторичное землепользование не допускаются. Земельные участки на праве временного безвозмездного землепользования могут предоставляться казахстанским гражданам и юридическим лицам в случаях, предусмотренных законодательством, в том числе в рамках договора концессии или договора государственно-частного партнерства.
Право временного возмездного землепользования (аренды) может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (от 5 до 49 лет) и предоставляется гражданам, негосударственным казахстанским компаниям, международным организациям, а также иностранным компаниям, иностранцам и лицам без гражданства.
Право временного возмездного землепользования (аренды) предоставляется:
1) для ведения крестьянского или фермерского хозяйства — гражданам Республики Казахстан на срок от десяти до сорока девяти лет;
2) для ведения сельскохозяйственного производства — негосударственным юридическим лицам Республики Казахстан без иностранного участия на срок до сорока девяти лет;
3) для целей проведения операций по добыче полезных ископаемых, использованию пространства недр или старательству — недропользователям на весь срок действия лицензии на недропользование или контракта на недропользование;
4) для размещения объектов наружной (визуальной) рекламы — гражданам и негосударственным юридическим лицам на срок от пяти до сорока девяти лет;
5) для разведения диких животных, в том числе в охотничьих целях, — гражданам и негосударственным юридическим лицам Республики Казахстан на землях лесного фонда и землях запаса, за некоторым исключением земель, указанных в Земельном кодексе, на срок от десяти до сорока девяти лет;
6) для целей лесоразведения — гражданам Республики Казахстан и негосударственным юридическим лицам Республики Казахстан без иностранного участия на срок до сорока девяти лет;
7) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и законами Республики Казахстан.
3. Покупка и продажа, аренда земельных участков
Реализация права частной собственности
Собственник земельного участка осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан.
Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка без изменения его целевого назначения любые сделки.
Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок без изменения его целевого назначения во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды (с арендатором) или договора о безвозмездном пользовании (с безвозмездным пользователем).
Реализация право землепользования
Передача права землепользования производится на основе гражданско-правовых сделок, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Республики Казахстан.
Отчуждение права землепользования производится на основе гражданско-правовых сделок (купли-продажи, дарения, мены и другого).
Передача права землепользования другому лицу на определенный срок производится на основе договора аренды или временного безвозмездного пользования земельным участком.
Передачу и отчуждение права землепользования могут производить только лица, выкупившие право временного возмездного землепользования (аренды).
Негосударственные землепользователи, за исключением некоторых, выкупившие у государства право временного возмездного долгосрочного землепользования (аренды), вправе в пределах срока договора аренды земельного участка:
— сдавать принадлежащие им земельные участки (или их части) в аренду (субаренду) или во временное безвозмездное пользование;
— отчуждать принадлежащее им право временного землепользования.
При этом согласия собственника земельного участка не требуется, необходимо лишь уведомить уполномоченный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения по месту нахождения земельного участка.
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем (собственником) становится новый арендатор земельного участка.
Право вторичного землепользования (субаренда)
Вторичное землепользование возникает на основе договора о вторичном землепользовании в случаях, когда первичный землепользователь не производит отчуждение своего права землепользования, а передает другому лицу принадлежащий ему участок (или часть его) во временное землепользование с уведомлением уполномоченного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения по месту нахождения земельного участка.
Вторичный землепользователь всегда является временным землепользователем без права передачи своих прав другим землепользователям.
Договор о вторичном землепользовании заключается в форме договора аренды или договора о временном безвозмездном пользовании.
4. Порядок предоставления права на земельный участок
Предоставление права на земельный участок из земель, находящихся в государственной собственности, за земельных участков, предоставляемых для строительства объекта в черте населенного пункта, а также земель, выставляемых на торги (аукционы), производится в следующем порядке:
1) принятие к рассмотрению заявления (заявки) о предоставлении соответствующего права на земельный участок;
2) определение возможности использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием;
3) предварительный выбор земельного участка (при испрашивании земельного участка для строительства объектов, за исключением строительства объектов в черте населенного пункта);
4) подготовка заключения земельной комиссией;
5) разработка и утверждение землеустроительного проекта;
6) принятие решения местным исполнительным органом области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, акимом города районного значения, поселка, села, сельского округа о предоставлении права на земельный участок;
Примечание: Решение о предоставлении земельного участка принимается на основании положительного заключения земельной комиссии и землеустроительного проекта.
7) заключение договора купли-продажи или временного (краткосрочного, долгосрочного) возмездного (безвозмездного) землепользования;
8) установление границ земельного участка на местности;
9) изготовление и выдача идентификационного документа на земельный участок, за исключением земельного участка, предназначенного для строительства объектов в черте населенного пункта.
Решение об отказе в предоставлении земельного участка принимается на основании отрицательного заключения земельной комиссии в течение трех рабочих дней после истечения срока обжалования протокольного решения земельной комиссии.
В случае предоставления земельного участка для целей добычи полезных ископаемых, использования пространства недр или старательства к заявлению прилагаются копии соответствующих лицензий на недропользование или контракта на недропользование.
Общий срок рассмотрения заявления о предоставлении права на земельный участок составляет до пятнадцати рабочих дней с момента его поступления,
В указанный срок не входят периоды:
— составления землеустроительного проекта;
— согласования;
— установления границ земельного участка на местности.
Договор купли-продажи или временного (краткосрочного, долгосрочного) возмездного (безвозмездного) землепользования заключается соответствующим уполномоченным органом области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения на основании решения о предоставлении права на земельный участок в срок не позднее десяти рабочих дней со дня принятия решения.
Установление границ земельного участка на местности осуществляется на основании обращения заявителя в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.
Изготовление и выдача идентификационного документа на земельный участок осуществляются Государственной корпорацией, ведущей государственный земельный кадастр, в течение четырех рабочих дней в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.
5. Идентификационные документы на земельный участок
Идентификационными документами на земельный участок, выдаваемыми Государственной корпорацией, ведущей государственный земельный кадастр, являются:
при частной собственности на земельный участок — акт на право частной собственности на земельный участок;
при постоянном землепользовании — акт на право постоянного землепользования;
при временном возмездном землепользовании (аренде) — акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды);
при временном безвозмездном землепользовании — акт на право временного безвозмездного землепользования.
При переходе прав на земельный участок идентификационный документ передается приобретателю или иному правообладателю. В случае отсутствия изменений идентификационных характеристик земельного участка Государственной корпорацией, ведущей государственный земельный кадастр, новый идентификационный документ не выдается, а вносятся сведения о переходе прав на земельный участок в земельно-кадастровую книгу и единый государственный реестр земель на основании сведений правового кадастра, предусмотренного Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
