Особенности сделки с недвижимостью с участником специальной экономической зоны

Компания, осуществляющая предпринимательскую деятельность на территории специальной экономической зоны (далее – СЭЗ) продает недвижимое имущество, находящееся на территории специальной экономической зоны.

Несмотря на то, что участник СЭЗ имеет право распоряжаться принадлежащим ему имуществом и бизнесом на территории СЭЗ по своему усмотрению, как гласит пункт 29 типового договора об осуществлении деятельности в качестве участника СЭЗ[1], существуют некоторые особенности сделок при продаже такого имущества. О том, какие могут встречаться на практике вопросы и об особенностях сделки, рассмотрим ниже.

Правовой режим земельного участка

Как правило, согласно пункту 3 статьи 52 Земельного кодекса Республики Казахстан, отчуждение недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка, который занят указанной недвижимостью, не допускается.

В первую очередь, необходимо обратить внимание на правовой режим земельного участка, так как вариантов может быть несколько.

Субаренда

Земельные участки в целях осуществления предпринимательской деятельности в специальных экономических зонах могут предоставляться во вторичное землепользование (субаренда) земельными участками с Управляющей компанией СЭЗ, в соответствии с договором временного вторичного пользования (субаренды).

Аренда

Другой вариант, когда земельный участок предоставлен напрямую от государства и заключен договор аренды земельного участка на праве временного возмездного землепользования на основании постановления акимата.

Договор об осуществлении деятельности в качестве участника СЭЗ

Под СЭЗ понимается часть территории Республики Казахстан с точно обозначенными границами, на которой действует специальный правовой режим СЭЗ для осуществления приоритетных видов деятельности, перечень которых определяется уполномоченным государственным органом, осуществляющим государственное регулирование деятельности СЭЗ. Решение о создании СЭЗ принимается Правительством Республики Казахстан.

Будучи участником СЭЗ, компания-продавец обязана уведомить Управляющую компанию о планируемой сделке по отчуждению имущества не менее чем за 15 рабочих дней до предполагаемой даты совершения сделки.

В случае, если земельный участок находится на праве вторичного землепользования (субаренда) преимущественным правом на покупку недвижимого имущества имеет Управляющая компания, которая по взаимному согласию Сторон выкупает по балансовой стоимости на день расторжения Договора об осуществлении деятельности в качестве участника СЭЗ. В случае, если Управляющая компания и Компания-продавец не достигли договоренностей по сделке, Компания-продавец может сделать предложение другому участнику СЭЗ.

В противном случае, бывший Участник СЭЗ осуществляет снос всех сооружений и приведение в надлежащее состояние возвращаемых другой стороне земельных участков.

Согласно условию типового Договора об осуществлении деятельности в качестве участника СЭЗ, при досрочном расторжении Договора с Участником СЭЗ, арендовавшим земельные участки на территории СЭЗ, и возведшим строительные объекты, Участником СЭЗ обеспечивается в течение трехмесячного срока за свой счет демонтаж и удаление с территории СЭЗ принадлежащего ему оборудования и механизмов.

В случае неосуществления Участником СЭЗ демонтажа и удаления с территории СЭЗ принадлежащего ему оборудования, механизмов и возведенных строительных объектов в трехмесячный срок, права на указанные объекты переходят к новому Участнику СЭЗ.

Необходимо знать, что сделки, заключенные Участником СЭЗ, нарушающие законодательство Республики Казахстан о специальных экономических зонах влекут применение к виновным лицам ответственности в соответствии с законодательством Республики Казахстан и являются недействительными.

Выкуп у государства права временного возмездного долгосрочного землепользования (аренды)

Касательно ситуации, когда земля находится в аренде у государства, Компании-продавцу, прежде чем отчуждать недвижимость вместе с земельным участком, находящимся на праве временного возмездного долгосрочного землепользования (аренда), необходимо выкупить это право у государства (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса РК), при условии уведомления уполномоченного органа по месту нахождения земельного участка.

Порядок выкупа права временного возмездного землепользования (аренда):

1) Определение кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка. В зависимости от стоимости земельного участка и срока аренды формируется итоговая стоимость выкупа права временного возмездного землепользования (аренда).

2) Подача необходимых документов в уполномоченный орган по месту нахождения земельного участка (управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений) для выкупа права временного возмездного землепользования (аренда).

3) Подписание договора выкупа временного возмездного землепользования (аренда) сторонами, оплата.

3) Государственная регистрация права временного землепользования в уполномоченном органе.

После выкупа временного возмездного землепользования (аренда) на земельный участок, Компания-продавец совершает сделку по купле-продаже недвижимого имущества.

[1] Приказ и.о. Министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 19 июля 2019 года № 522 «Об утверждении форм типовых договоров, заявление и анкет по вопросам специальных экономических и индустриальных зон».