Декабрь 16, 2020
Строительство гостиниц в Республике Казахстан
- Законодательство Республики Казахстан в сфере строительства гостиниц
- Особенности реализации строительства гостиниц: краткий обзор
2.1. Благоприятные условия для инвесторов при строительстве гостиниц
2.2. Порядок строительства гостиниц
2.3. Строительные нормы: важные аспекты
1. Законодательство Республики Казахстан в сфере строительства гостиниц
Гостиничный бизнес, являясь одним из составляющих туризма, представляет собой важный аспект в развитии экономики страны и распространения культуры народа. Казахстан известен активным участием в организации встреч, переговоров в рамках участия в международных организациях и международной выставки EXPO-2017. Актуальным курсом государства является развитие и поддержание туризма и гостиничного бизнеса. В связи с чем, тема строительства гостиниц на территории Казахстана вызывает больший интерес среди инвесторов.
Строительство гостиниц на территории Республики Казахстан регламентируется следующими нормативными правовыми актами:
— Кодекс Республики Казахстан от 07 июля 2020 года «О здоровье народа и системе здравоохранения»;
— Кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442 «Земельный кодекс Республики Казахстан»;
— Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан»;
— Закон Республики Казахстан от 13 января 2012 года «Об энергосбережении и повышении энергоэффективности»;
— приказ Председателя Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 12 июня 2018 года № 131-нқ. «Об утверждении строительных норм Республики Казахстан» (Зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 4 июля 2018 года № 17157);
— приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750 «Об утверждении Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства»;
— постановление Правительства Республики Казахстан от 28 августа 2013 года № 876 «Об утверждении перечня объектов Республики Казахстан, уязвимых в террористическом отношении»;
— постановление Правительства Республики Казахстан от 3 апреля 2015 года № 191 «Об утверждении требований к системе антитеррористической защиты объектов, уязвимых в террористическом отношении»;
— приказ Министра туризма и спорта Республики Казахстан от 11 ноября 2008 года № 01-08/200 «Об утверждении Правил классификации мест размещения туристов» (зарегистрирован в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за № 5367);
— приказ Министра энергетики Республики Казахстан от 20 марта 2015 года № 230 «Об утверждении Правил устройства электроустановок» (зарегистрирован в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за № 10851);
— приказ Министра внутренних дел Республики Казахстан от 29 ноября 2016 года № 1111 «Об утверждении технического регламента «Требования по оборудованию зданий, помещений и сооружений системами автоматического пожаротушения и автоматической пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре» (зарегистрирован в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за № 14858);
— приказ Министра внутренних дел Республики Казахстан от 23 июня 2017 года № 438 «Об утверждении технического регламента «Требования к безопасности пожарной техники для защиты объектов» (зарегистрирован в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за № 15511);
— приказ Министра внутренних дел Республики Казахстан от 23 июня 2017 года № 439 «Об утверждении технического регламента «Общие требования к пожарной безопасности» (зарегистрирован в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за № 15501);
— СТ РК ГОСТР 12.4.026 «Цвета сигнальные, знаки безопасности и разметка сигнальная. Общие технические условия и порядок применения».
2. Особенности реализации строительства гостиниц: краткий обзор
Прежде чем осуществить строительство гостиницы, необходимо приобрести земельный участок, на котором предполагается строительство объекта. Зачастую, строительство гостиниц/отелей на территории Казахстана осуществляется за счет средств инвесторов и иностранными строительными компаниями.
2.1. Благоприятные условия для инвесторов при строительстве гостиниц
Постановление Правительства РК от 28 февраля 2013 года № 192 «О проекте Указа Президента Республики Казахстан «Об утверждении Концепции развития туристской отрасли Республики Казахстан до 2020 года» содержит положение, создающее благоприятный «климат» для инвесторов, намеренных построить гостиницу на территории Казахстана. Так, при выделении земельного участка инвестору для строительства гостиниц, государство гарантирует безопасность их вложений и обеспечение доступа к финансовым ресурсам для соответствующих инвестиций следующими альтернативными механизмами:
а) создание правовых инструментов приобретения в частную собственность земельных участков инвесторами в целях развития туристских проектов, за исключением земель ООПТ (особо охраняемые природные территории) и лесного фонда;
б) усовершенствование действующего института долгосрочного использования участков ООПТ и лесных ресурсов в целях развития туристских проектов, в том числе, усовершенствование условий договора долгосрочного возмездного пользования/лесопользования земельным участком для осуществления туристской и рекреационной деятельности посредством следующих возможных мер:
— увеличение максимального срока долгосрочного возмездного пользования/лесопользования земельным участком;
— предусмотрение автоматического продления договора на срок, определенный в договоре;
— ограничение прав уполномоченного органа по расторжению договора в одностороннем порядке, вместе с тем, в случае расторжения договора по инициативе государства в отсутствие каких-либо нарушений со стороны инвестора, предусмотрение осуществления компенсационных выплат в размере, разумно оправдывающем вложения инвестора;
— при отсутствии серьезных нарушений со стороны инвестора условий договора, увеличение срока уведомления (об отказе в продлении договора) на более значительный срок (от 5 до 10 лет), такое уведомление должно содержать обоснование отказа и быть согласованным с заинтересованными государственными органами, включая первоначально участвовавших в выдаче разрешения на использование земельного участка;
— предусмотрение возможности передачи прав и обязательств лесопользования для целей туристского проекта третьим лицам при условии продолжения реализации проекта;
в) вместе с тем в качестве альтернативной меры при предоставлении земельных участков в пользование или в собственность предлагается предоставление инвесторам опциона на пользование/приобретение земельного участка;
г) разрешение строительства сезонных построек и легких архитектурных форм (прибрежных кафе) на земельных участках водных полос без использования тяжелых строительных материалов.
2.2. Порядок строительства гостиниц
- получение земельного участка для строительства объекта;
- получение исходных материалов для разработки проектов строительства;
- разработка и согласование эскиза (эскизного проекта);
- разработка проектно-сметной документации и проведение комплексной вневедомственной экспертизы проектов строительства;
- уведомление органов, осуществляющих государственный архитектурно-строительный контроль и надзор о начале производства строительно-монтажных работ, осуществление строительно-монтажных работ;
- приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта.
Получение земельного участка для строительства объекта
В первую очередь, строительство гостиницы начинается с выбора земельного участка. Выбранный земельный участок оформляется актом о выборе земельного участка уполномоченным органом (по месту нахождения земельного участка). Согласно положениям Кодекса РК от 20 июня 2003 года № 442 «Земельный кодекс Республики Казахстан», данная процедура осуществляется на протяжении 10 (десяти) рабочих дней и направляется в земельную комиссию для рассмотрения и подготовки заключения и землеустроительного проекта о предоставлении права на землю.
выбор ЗУ → акт о выборе ЗУ → земельная комиссия → заключение + землеустроительный проект о предоставлении права на землю
Далее, местный исполнительный орган выносит решение, в котором обязательно содержится следующее:
— наименование юридического или физического лица, которому предоставляется право на землю;
-целевое назначение земельного участка;
-площадь земельного участка;
-вид права на землю, обременения, сервитуты;
— выкупную цену земельного участка или права землепользования в случае предоставления участка за плату, сроки и условия заключения договоров купли-продажи земельного участка;
— фамилию, имя, отчество (при его наличии) физического лица или наименование юридического лица, у которого производится изъятие, принудительное отчуждение для государственных нужд земельных участков с указанием их размеров;
-сведения о делимости (неделимости) земельного участка;
-прочие условия.
Для субъектов малого предпринимательства целевое назначение земельного участка для строительства независимо от видов деятельности устанавливается как обслуживание зданий (строений и сооружений).
Застройка и использование земельных участков допускаются в строгом соответствии с целевым назначением, отражаемом в правоустанавливающих и (или) идентификационных документах на земельные участки. Важно отметить, что строительство без утвержденной проектной (проектно-сметной) документации не допускается, если иное не предусмотрено Законом.
До начала производства строительно-монтажных работ заказчик должен уведомить органы, осуществляющие государственный архитектурно-строительный контроль и надзор о начале производства строительно-монтажных работ.
Строительство объектов, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляется:
— с обязательным сопровождением авторского и технического надзоров;
— в соответствии с прошедшей в установленном порядке экспертизу проектной (проектно-сметной) документацией.
При осуществлении подготовительных работ на строительной площадке необходимо разместить вывеску с паспортом строительства, в котором должна быть отражена информация о заказчиках, подрядчиках, авторах проекта, лицах, осуществляющих авторский надзор и технический надзор, сведения о производимых строительно-монтажных работах (в том числе о сроках начала и завершения строительства).
Окончание строительства означает возможность беспрепятственного осуществления приемки и ввода в эксплуатацию. Так, приемка и ввод в эксплуатацию гостиницы производятся заказчиком при его полной готовности в соответствии с утвержденным проектом и при наличии декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ утвержденному проекту.
Эксплуатация построенного объекта без утвержденного акта приемки объекта в эксплуатацию не допускается.
Далее, основанием для регистрации объекта в государственном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество, является утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию, прошедший учет в структурном подразделении местного исполнительного органа, осуществляющем функции в сфере архитектуры и градостроительства.
2.3. Строительные нормы: важные аспекты
Строительные нормы детально отражены в положениях приказа Председателя Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 12 июня 2018 года № 131-нқ. «Об утверждении строительных норм Республики Казахстан».
Законодатель устанавливает весьма разумное функциональное требование к проектируемым зданиям гостиниц, заключающееся в создании условий для безопасного и комфортного проживания.
Здания гостиниц проектируются и строятся таким образом, чтобы в течение срока его службы при проживании и пребывании в них людей не создавалась угроза для здоровья человека, связанная с содержанием в воздухе помещений загрязняющих веществ, микроклиматом, освещением, инсоляцией, солнцезащитой, шумом, вибрацией и излучениями.
Строительство гостиниц должно строго соответствовать требованиям, изложенным в:
— ТР «Общие требования к пожарной безопасности»;
— ТР «Требования по оборудованию зданий, помещений и сооружений системами автоматического пожаротушения и автоматической пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре»;
— ТР «Требования к безопасности пожарной техники для защиты объектов»;
— государственные нормативы в области архитектуры, градостроительства и строительства.
Некоторые требования законодателя вызывают особый интерес, одними из которых являются:
- при высоте здания выше 50 метров предусматриваются пожаробезопасные зоны. Здания оборудуются комплексом систем противопожарной защиты. На покрытии верхнего этажа здания предусматривается площадка для спасения людей пожарными вертолетами;
- размещение бань сухого жара на жилых (за исключением одно- и двухэтажных зданий) и подземных этажах не допускается. В жилой части гостиниц допускается размещение бань с мокрыми процессами (влажные, паровые, травяные и другие);
- при гостиницах категории 3 «звезды» и выше предусматриваются охраняемые автостоянки;
- для гостиниц вместимостью до 30 мест категорий 1 «звезда» — 2 «звезды» допускаются совмещенные с другими предприятиями и учреждениями входы и коммуникации;
- при проектировании гостиниц вместимостью более 100 мест и в гостиницах категорий 3 «звезды» и выше необходимо исключить совмещение и пересечение хозяйственных и производственных маршрутов (загрузки и тому подобное) внутренних учреждений гостиницы с маршрутами проживающих и посетителей;
- размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах не допускается;
- в гостиницах с категорией 3 «звезды» и выше обеспечивается доступ к интернету;
- на жилых этажах гостиниц категорий 1 «звезда» — 2 «звезды» допускается устройство помещений общественного назначения (баров, кафе, буфетов, телевизионных гостиных, помещений для деловых встреч, детских комнат и другое) при условии шумозащиты жилых помещений;
- в гостиницах 4 «звезды» — 5 «звезд» предусматриваются завесы из горячего воздуха для защиты от перепадов температур, в гостиницах ниже 4 «звезды» наличие данных завес предпочтительно.
3. Гостиничный бизнес в Казахстане: современное положение
В гостиничном бизнесе, как правило, комфорт и безопасность клиента и/или гостя занимают важную роль. Как было отмечено ранее, строительные нормы, также, отмечают важное функциональное требование при строительстве гостиниц в Казахстане.
Каждый потенциальный клиент/гость, при выборе гостиницы, обращает внимание на количество звезд. По крайней мере, международная практика гостиничного бизнеса показывает подобную тенденцию, ставшую обычаем среди туристов. Категория, или звездность гостиницы, каждым государством определяется самостоятельно, но за основу рекомендуется брать рекомендации Всемирной туристской организации.
Так, при определении количества звезд в учет берутся минимальные требования к гостинице – к зданию и прилегающей территории, техническому оснащению, номерному фонду, санитарным объектам общего пользования, к помещениям для предоставления услуг питания, к персоналу и его подготовке. Однако в Казахстане получение таковой категории / звездности не является обязательным требованием для гостиницы, а представляет лишь рекомендацию. Следовательно, владельцы гостиниц вправе самостоятельно принять решение о прохождении категории.
Госпожа Ходоровская (представитель Казахстанской ассоциации гостиниц и ресторанов) в своем интервью для Kursiv.kz[1] упомянула о статистику «звездности» гостиниц в Казахстане. Согласно данным Казахстанской ассоциации гостиниц и ресторанов, по итогам 2018 года из чуть более трех тысяч организаций пять звезд имели только 23, четыре – 79, три – 120, две – 24 и одну – 14 отелей. В совокупности доля отелей со звездой составила только 7,8% от общего количества мест размещения.
Всемирная туристская организация ООН определила курс туризма на 2020 год с уклоном на развитие сельского туризма. Ситуация с COVID-2019 внесла значительные коррективы и в область туризма, гостиничного бизнеса. В связи с чем, страны стремились поддерживать местный туризм, несмотря на резкий спад потока туристов и заполняемости в гостиницах.
Следуя данному курсу, Казахстан активно развивал направления на Алаколь, Балхаш, Каспийское море, Бурабай и Капчагай. Кроме того, огромное развитие получил и город Туркестан. К примеру, в г.Туркестан построена гостиница Rixos Khadisha Turkestan, а летом этого года в г.Актау открылся Rixos Water World Aktau.
Таким образом, выбор курса государством в развитии туризма прямо влияет и на перспективу развития гостиничного бизнеса. При строительстве гостиниц в Казахстане необходимо осуществить все пошаговые этапы, изложенные в вышеперечисленных нормативных правовых актах с строгим соблюдением строительных норм и правил.
[1] https://kursiv.kz/news/tendencii-i-issledovaniya/2019-05/menshe-13-oteley-kazakhstana-imeyut-khot-kakie-zvezdy
